Konut Piyasanında Fiyat Balonu Endişesi Artıyor!

0

BEĞENDİM

0

İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut fiyatlarındaki hızlı artış, hem vatandaşlar hem de yatırımcılar için endişe kaynağı olmayı sürdürüyor. Bu durum, emlak piyasasında yeniden ‘fiyat balonu’ tartışmalarını gündeme taşıyor. Konuyla ilgili olarak, İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ile Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, emlak piyasasındaki mevcut durumu değerlendirdiler. Bu iki akademisyen, hisse senedi piyasalarındaki balon testleri üzerine yapılan çalışmalardan dolayı uluslararası ödüller kazanmışlardır.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasındaki fiyat balonlarının, hisse senedi piyasalarındakiyle benzer özellikler taşıdığına dikkat çekerek, kendine özgü karmaşık dinamikler içerdiğini belirtti. Yıldırım, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin, kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörler gibi temel ekonomik göstergelerden belirgin bir şekilde ayrışarak sürdürülemez bir fiyat haline gelmesi durumudur” dedi. Bu ayrışmanın çoğunlukla spekülatif beklentilerle ve ‘fiyatlar sürekli yükselecek’ algısı ile beslenerek oluştuğunu ifade etti.

Konutların yatırım aracı olarak algılandığı dönemlerde, yani kiralamak ya da oturmak için değil, yalnızca değer kazanması amacıyla alınıp satıldığı zamanlarda balon oluşum riskinin arttığını vurgulayan Yıldırım, bu durumu dikkate almak gerektiğini belirtti.

Balon tespitinde dikkat edilmesi gereken temel göstergeler arasında, fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları yer alıyor. Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, fiyat-kira oranının bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını gösterdiğini; bu oranın tarihi ortalamaların ya da uluslararası karşılaştırmaların çok üzerine çıkması durumunda, konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerde olduğunu ifade etti. Ayrıca, fiyat-gelir oranının konutların hane halkı gelirine göre ulaşılabilirliğini gösterdiğini, bu oranın hızla yükselmesi durumunda konutların ortalama bir hane için giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini söyledi. Bu durumun balon riskine işaret ettiğini ifade etti.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, daha ileri düzey analizlerde kullanılan ekonometrik testlerin önemine değinerek, “Kuyruklu birim kök testleri emlak piyasası fiyat endekslerine de uygulanabilir” dedi. Bu testlerin, fiyat serilerinde kendi kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit ederek ‘balon epizotlarını’ ortaya koyduğuna dikkat çekti.

Türkiye genelinde konutun güvenli bir liman haline geldiğini belirten Yıldırım, vatandaşların enflasyondan korunmak amacıyla birikimlerini konuta yönlendirdiğini ifade etti. Bu durum, fiyatların nominal olarak artmasına yol açmakta. Ancak balon oluşumunun, fiyatların temel ekonomik göstergelerden ne derece ayrıştığı ile ölçüldüğünü vurguladı.

Yıldırım, İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut fiyatlarına dair balon işaretlerine ulaşıldığını belirterek, İstanbul’da sınırlı arsa arzı, yüksek göç ve yabancı yatırımcı ilgisinin fiyatları sürekli yukarı taşıdığını ifade etti. Ayrıca özellikle lüks ve merkezi konutlarda spekülatif beklentilerin arttığını vurguladı. Ankara’daki fiyat artışlarının da son yıllarda dikkat çekici boyutlara ulaştığını ve fiyat-kira ile fiyat-gelir oranlarının İstanbul kadar olmasa da kendi tarihi ortalamalarının üzerine çıktığını belirtti. İzmir’de ise artan iç göçün etkisiyle konut fiyatlarının, özellikle sahil şeridinde hızla yükselmeye devam ettiğini bildirdi.

Yıldırım, Türkiye genelinde konut talebine yeterince hızlı yanıt verilemediğini aktararak, bu durumun fiyat artışlarını tetiklediğini söyledi. Ayrıca yabancı alımlarındaki artış, yeni konut projelerine olan ilgi ve döviz baz